小产权房和大产权房有什么区别

小产权房和大产权房有什么区别

小产权房和大产权房的区别主要在体现在以下几个

方面：

第一，大产权房有五证，受法律保护，有完整产

权。小产权，没有五证，不受法律保护，只有部分

产权。通俗了说，就是大产权有不动产权证，小产

权没有产权证。

第二，大产权拆迁有补偿，小产权房则不一定有，

也就是说，如果政府要拆迁房子，小产权业主有可

能得不到得到相应拆迁安置补偿。

第三，小产权房屋质量没有保障，可能存在安全隐

患，而且除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以

外，入住后的物业管理也极容易出现问题。

第四，小产权由于没有正规的产权证，不能在房地

产管理部门登记备案，不可以办理抵押等他项权

利，即不能设定抵押或上市交易，也就是说，买小

产权房不能办理贷款，只能一次性付全款。

因此，小产权房买卖都具有较大的法律风险，大家

务必谨慎对待。

何南回答

这两种房子虽然一字之差，区别可是极大的。

第一：合法&非法

所谓的大产权房，一般是指按照政府统一规划的用地性质，通过招拍挂方式公开取得土地使用权，并经过五大主题共同参与（开发商、设计院、地勘公司、建筑公司、监理公司）建造的通过各政府机关（国土局、规划局、建委、房管局、人防办、消防大队）验收合格的房子，有独立的土地使用权和物业所有权，所颁发的证件为不动产证。

所谓的小产权房，指的是并非按照国家土地性质也不是合法取得的土地上建筑的房子，土地性质不一定是建设用地，绝大多数是工业用地或耕地。而且因为是不合法建设，各局委不会参与房子各阶段的验收及证明，所以也不可能有正规的产证，大多数就是一纸合同，其余的就没有了。

第二：高价&低价

大产权房因为土地成本高、税费高、建设标准高等因素，房价自然要高得多。

小产权房因为土地成本几乎可忽略，建设标准违规，也不会缴纳各种税费，房价成本自然就低得多。

第三：安全&危险

大产权房各阶段因为政府把关极严格，比如从进场施工开始，各楼栋放线验线都需要规划局过来签字认可，否则你即使是挖了地基坑也得给平上。再比如图纸审核，不但要设计院内审，还要开发商审核及社会审核再加上规划局审核，图审之复杂可见一斑。再比如在开始建设后，每一层的钢筋帮扎要监理签字认可，然后才能 浇注混凝土，如果监理不签字就开始浇注麻烦大了，监理过来直接就让你将浇注好的大梁给砸了。

所有建筑工作做完后，要开始进行综合验收，包括人防、安防、消防、道路、绿化、建筑、供水 、供电、供气、供暖、污水、弱电、网络等等以及最后的规划复核，每次验收都能让人脱层皮。

小产权房从来不需要这些。

谁危险谁安全，不知道啊。

即使没有建筑风险，如果遇到政府规划调整，小产权房拆迁后只能得到成本加补偿。我知道小产权房业主的心理依赖无非是法不责众，大家到时候一起抗拒拆迁，就不信政府不怕社会混乱之类的，说实话管用不管用我不知道。

“房住不炒”

至于说“房住不炒”，虽然是两会提出的，可明显带有一厢情愿的色彩，何止是房子，凡是关系百姓生活的东西都不应该炒，绿豆、大蒜、生姜、房子、医院挂号、孩子上学.........哪个又挡住了呢？

我是何南，我不生气。

很多购房者都分不清小产权房和40年、50年产权房屋，甚至以为两者是划等号的。殊不知，这两种类型的房屋存在着本质的区别。一般来说，由国家发产权证的房屋即为大产权房，不是由国家发产权证的房子就是小产权房。

一、产权上有区别

1、房产证：

小产权房的房产证是由乡镇政府颁发的，职工没有实际的产权。

大产权房的房产证则是由国家颁发。

2、转让

小产权房必须在购买5年后才能转让；且需要补交土地出让金才能上市交易。

大产权房的业主则可以自由出售和转让，没有时间上的限制，也不需要缴纳任何费用。

3、用地

小产权房的建设用地是归乡政府集体所有的，所以这类房产只能由这个乡的村民居住。

大产权房的建设用地是由国家划拨和转让的，所以销售对象可以是任何人。

二、用途上有区别

1、小产权房分类

1）军产房：就是在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，建好后卖给军人以外的地方居民。

2）具有产权纠纷隐患的不完全产权房：在政府划拨或出让的土地上，未按照规划功能开发和使用的，并将限制销售的房子直接在市场上销售的。

3）违法建筑：占用集体用地或耕地进行违法建设，将农民集体用地使用权流转的。

2、40、50年产权房

40年产权房：属于商业、娱乐、旅游等用地，比如大型商场、商铺和公寓楼就属与40年产权。

50年产权房：属于工业、科教文卫体、综合类用地，比如我们看到的工厂、办公楼等，就属于50年产权。

一般这两类房屋因为不通燃气，且是商业用水和商业用电，所以不适合居住。现在虽然也有不少人购买40年产权的公寓居住，但是其在舒适度上和普通住房上还是有很大区别的。

界定大产权房和小产权房，做主要的标准是看房产的土地来源。

如果是国家划拨或者转让的，属于大产权（经适房除外）。这类房产在建设支出就已经向国家缴纳了想一个的土地使用费用，个人在购买以后，受到国家的认可，也就是房本是房管局颁发的。

小产权房的建设用地一般是乡镇府集体所有，以乡政府的名义开发。这类房产只能由这个乡的村民购买居住，不受国家承认，下发的房产证由乡政府颁发的。

福利房是在房改过程中由住户以当地的福利房改价购买的房产，属于个人的死缠。这种房也被很多人乘坐小产权，但是与乡镇政府开发的小产权房有本质区别。

经济适用房被称作有限产权，独立于大产权与小产权以外，至于只有居住权没有所有权的房，被称作使用权房，这种房子的产权一般是单位或者是房管局。

小产权房可以购买，但是要根据自己的实际情况。

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