大家认为影响房价的因素有哪些

大家认为影响房价的因素有哪些

小招邀请了房产投资达人来回答这个问题。

房地产界有一句老话：“长期看人口，中期看土地，短期看金融”。

金融是杠杆，土地是供给，人是房地产最根本的需求。

如果一个地方，人在不断流入却不供地，房价一定要出问题。同样如果一个地方人都跑了，还在那儿不停地供地，就会有过剩或者库存风险。

从长期角度来看，人口流动的趋势决定了一个区域的房价。城市的面积有限，但人口却可以通过自然增长、人口迁移等因素不断增加，因此在有限的土地上，人口的多少就在某种程度上影响了供求关系，一旦人口过多出现供应不足，房价则上涨。反之，人口减少导致供应大于需求，房价下跌。

而从中期看，土地是关键。土地供应和住宅建设是一个渐进的过程，不可能一次性建成。因此土地供应量会影响一段时期内城市房产的供应情况，土地供应少了，建筑面积不足，就会产生房产供应不足，房价随之上涨。

如果从短期看，金融或者说政策的影响更大。从开发商的角度来讲，贷款利率和相关土地政策直接影响到拿地和资金成本，政策宽松时更利于拿地开工，而从拿地到开工销售的时间周期通常在2-3年。从购买者角度来说，每一代人通常在结婚前后会进行第一次房产购置，房产买卖与相关政策联系更为紧密，包括限购、限价、贷款利率等等。

以上回答来自房产投资达人，仅供参考，不构成投资建议。

决定房价的原因是多方面的。从根本来说，不外乎以下几个方面。

第一，供需关系。

所谓没有买卖就没有市场。一般商品是这样，同样房产也不例外。当供不应求时，价格自然上涨。衣食住行，住是一件民生大事。在人口密集的一二线城市，这个特点表现的更明显。其次大量农村人口涌入城市，以及年轻人更愿意有一套自己的房子，不再和老人们合住，等等。对房子的刚需越来越大。

第二，成本费用及原材料的价格。

房价=成本+费用+利润。就我国目前状态看，地价，原材料以及人工价格的不断上涨，势必带动房价的上涨。

第三，国家的调控政策。

国家的调控政策对房价的影响是最快最直接的方法。当房价大涨，国家出台限购政策，房价上涨速度马上放缓。这是大家有目共睹的。

第四，炒房客的推动。

炒房客在房地产市场中，仿佛就是开发商的臂膀，无形的推动了房价的上涨。炒房客所到之处，供需失衡，开发商哄抬房价，在多数人心中，也是买涨不买落。

作为一个房地产可以稳赚最基本就是因为现在的房价稳了。中国的房地产是个能赚钱的一个词，。

中国人口基数胖大每年的出生人数都可以组件一个国家的人数了，因为人口多所以房子可以持续买

第二个原因就是因为中国人的观念问题，人往高处走，水往低处流。在农村的人肯定是想往大城市爬，最理想的就是在城市扎根，而在农村人眼里扎根就是 家 在城市有自己的家有自己的房子就是成功的会受到同村人的敬仰。

因此绝大部分的人都在不懈的努力着就是为了可以去城市买房

又因为中国人口这么多所以房子的价格再高都是有人愿意去买的！

高房价是受多方面因素推动形成的，在货币不断贬值、国内投资渠道狭窄以及实体经济萎靡不振的情况下，资金纷纷进入房地产行业，推动了房价不断上涨。当然房价上涨不能单纯依靠某一因素分析，各种现象共振造成了如今的高房价。

一、货币发行量

货币超量发行是房价上涨的主要动力，2008年全球金融危机，各国为了避免经济衰退纷纷选择货币宽松政策，一时间市场流动性泛滥，大量资金寻找投资机会，当时实体经济疲弱、投资回报率不高、吸引资金的各种措施不够，于是超量货币基本上游离在实体经济之外。

房地产行业正被国家提高到战略高度，从政策上得到了支持，在较高利润吸引下，资金自然流入到房地产行业。

房地产行业体量大，能够作为超发货币的蓄水池，所以国家乐意看到货币流入房地产行业、推动房地产健康发展。

房地产快速发展进一步吸引其他领域的资金流入，这样导致房价循环上涨。

二、土地价格

在2008年金融危机以后，各地方债务规模越来越大，地方支出捉襟见肘，在这种情况下亟需扩大新的收入来源，土地成为扩大收入的不二选择！

卖地收入渐渐化解了债务风险，地方尝到了甜头，于是这台发动机不断加大马力，推动房价水涨船高。

三、人口向城市流动

城市规模扩大、城镇化吸引了人口不断向城市流动，人口推动住房需求，进而带动房价自然上涨。

房价上涨的最终受益者有三个群体，首先是卖地的，我们从土地收入每年增长百分之四十、百分之五十的速度就能看出最大的受益者是谁。

其次是开发商，这部分依附着房地产行业快速发展自身规模也在不断扩大，但是大部分钱最终还是沉淀到土地上，还给了国家。

最后，炒房客、多套房拥有者也是高房价的大赢家。

作者简介：财务专家、财经问题研究专家，本头条号解读大众关心的楼市、财经话题，用专业眼光帮你分析问题背后的真相。如果你对本内容感兴趣，请点击关注吧！

影响房价的短期因素有两大方面：土地供地和货币政策。长期来看，还有人口趋势等。就我国而言，另一大因素就是调控。

阶段性地来看，房价的波动也是有周期的，基本遵循的是涨-调控-放松调控-涨这样的循环。可以肯定的一点是，短期内，只要没有其他黑天鹅，我们不会让房地产市场付出惨重的代价，比如大跌，这是谁都承受不起的。

很多人想将德国来稳定房地产市场的方法套用到我国。首先来看看德国房地产模式的一些特征：首先对炒房者征收重税，挤压炒房者的利润。这点对我国来说可行性并不大，为什么呢？尽管我国房地产税也正在路上，但说白了，房地产税只是国家增加财政收入的一项手段，主要目的并不在控制房价上。

德国楼市另一特征就是大力发展租赁市场。从顶层设计到民间文化，都非常认可租房。我们国人买房观念几乎根深蒂固，虽然现在也在推住房租赁，但试问有几个人愿意一辈子租房？有能力的人都想要有一套属于自己的房子。

另一方面，德国的开发商这一角色存在感并不是很强。一方面是开发商建房占比不具有垄断地位，合作建房的高比例拓展了多种住房获取渠道，另一方面开发商项目建设所受的约束和监督要严格得多。

此外，德国还有第三方的房价评估体系，对维持房价稳定起到了关键作用。

上述几个特点，我国有些是可以借鉴的，但各自不同的国情决定了，同样的方法效果可能不会一样，要建立房地产长效机制，并不是一朝一夕的事。

谢邀，先回答第一个问题：影响房价的因素是什么？

这个问题如果展开来说，就是长篇大论了。这里整理了一张图，展示了影响房价的各种因素及相互关系：

这张图中“供给”和“需求”是更加主要的因素。

第二个问题：为什么我们学不来德国的房地产模式？

我们先来看看德国的房价情况和房地产模式：

德国是世界的第四大经济体，人口密度约为每平方公里229人，远超欧洲平均水平的71.6%。经济这么发达，人口密度也大，按理来说应该是一个高房价的国家才对。然而并不是。德国房价不仅在欧洲，而且在世界范围内的排名都相当靠后的。那这到底是什么原因呢？

1、德国的房地产被定为为消费市场，而不是投资市场，而且通过德国政府的权力来遏制房价的疯涨。就是说德国政府摆明了告诉你，房子是用来住的，不是用来投资的，你要是用来投资，我就用权力让你亏的血本无归。

2、为了遏制房价，德国政府规定如果发生房地产交易，需要缴纳的税费是：不动产购置税为买价的3.5%，地产公证费为1%-2%之间，土地注册费：买价的0.5%左右。如此高昂的税收也是一些投资者望风而逃。

3、德国的土地大部分都在私人的手里，而政府持有的储备用地少之又少。这就限制了房地产开发商成片开发的意图了。并且由于德国基本法对私人财产严格保护，房地产商不可能强制拆迁或强制购买土地，因此，强拆的情况基本不会出现。

4、德国鼓励居民租房，德国《民法》规定，出租者无权将租户赶走，租金三年内涨幅不能超过20%。对租户如此友好的法律让超过50%的德国人选择了租房。

对比之后不难发现，中国根本无法套用德国的房地产模式，中国有自己特殊的国情。我国的房地产行业是中国经济的重要支柱。高昂的房价是推动我国GDP上升的主因，所以说什么时候我国的GDP不用房价来推动了，才能用德国那一套，房价才会跌。